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서울 노량진 학원가

대표적 학원가인 노량진 상권은 서울 시내 사통팔달 요지로 손꼽힌다. 한강대교를 통해 용산에 쉽게 접근할 수 있고 노량진역은 서울의 강남북을 가로지른다. 서울 전 지역과 연결되는 일반 버스 노선만 30여개, 좌석버스도 10여개 노선이 운행 중이다. 이를 통해 영등포, 관악구와 서울역, 서대문 등을 잇는 데다 노량진수산시장까지 자리 잡고 있어 10~40대까지 수요층도 두텁다. 노량진 상권이 다른 곳과 비교되는 이유다.

노량진 상권의 가장 큰 특징은 10~20대 초반의 유동인구가 75%를 넘는다는 점. 많은 학원들 덕분에 재수생, 취업준비생, 고시생들이 평균 연령 30대 미만의 소비 연령 한 축을 굳건히 형성하고 있다.

상권 범위는 노량진로를 따라 대방동 방향의 노량진 삼거리, 서울역 방면의 제일학원, 만양로를 따라 흑석동 방향의 중앙시장까지다. 넓게는 노량진 수산시장을 포함한다.

업종도 다양하다. 이면도로와 주택가를 중심으로 고시원이 밀집돼 젊은 연령층이 주고객이다. 20대 소비를 노리고 주점과 유흥업소, 패스트푸드점을 비롯해 분식점, 잡화 판매점이 많다. 비디오방과 PC방 등도 꽤 몰려 있다. 최근에는 이동통신 대리점들을 비롯해 학원 뒤쪽으로 소규모 여관과 고시원이 꾸준히 생겨나고 있다. 인근에는 학생들이 이용할 수 있는 ‘박리다매형’ 저가 음식점이 즐비해 치열한 가격경쟁을 벌이고 있는 중이다. 노점이 발달한 것도 특징이다.

물론 최근 학원 이용객 수가 줄고 경기 불황까지 겹쳐 상권의 힘이 많이 약해진 것이 사실이다. 한때 유명 강사들이 모여들면서 국내 최대 학원가가 형성됐지만 강남과 종로의 학원가 부흥으로 위기를 맞았다. 이때부터 학원가 모습도 달라지기 시작했다. 입시학원에서 각종 고시, 자격증, 공무원, 경찰학원 등 테마별 학원이 생겨나기 시작한 것. 과당경쟁에서 살아남기 위한 자구책이었던 셈이다. 결국 학원들의 변신은 성공을 거두고 10대 위주의 학원가는 40대까지 찾는 ‘보편적인’ 학원가로 변했다.

박리다매형 저가 음식점 즐비

노량진역 상권 공략 포인트 중 하나는 재래시장이다. 지역 주민과 학생을 동시에 공략할 수 있는 아이템이 필요하다는 얘기다. ‘만연길’ 끝자락에는 재래시장인 중앙시장이 들어서 있다. 규모는 크지 않지만 아파트 거주민들을 포함해 인근 주택가 상주인구의 발길이 잦은 곳이다. 또 중앙시장 인근의 ‘서원길’은 고시원과 독서실 등이 밀집해 있고 분식점과 고깃집, 식당들이 즐비하다.

상권 내 먹자골목은 롯데리아 매장에서 신동아아파트 등 주택가로 이어지는 도로 양쪽에 포진하고 있다. 점심과 저녁시간이면 끼니를 해결하기 위해 나온 학생들로 북새통을 이룬다. 특히 맥도날드 매장에서 대방동 방향으로 이어지는 도로변은 노량진 상권의 심장부다. 하루 유동인구만 10만명에 달할 정도로 서울 시내에서도 손꼽히는 수요층을 자랑한다.

맥도날드 매장에서 대방동 방향으로 KTF빌딩까지의 판매라인도 마찬가지. 탄탄한 유동인구 덕분에 대로변 점포 시세도 만만치 않다. 1층 66㎡ 점포를 기준으로 권리금이 3억~6억원, 보증금은 1억~3억원, 임대료는 400만~700만원 선이다. 일부 대형매장들의 경우 1000만원에 가까운 월 임대료를 내는 경우도 있다.

민자역사·지하철 9호선 개통 호재 겹쳐

오랜 역사를 가진 대표적 학원가 노량진은 변신을 기다리고 있다. 여러 호재가 있지만 노량진뉴타운과 민자역사 개발이 ‘메가톤급 호재’로 손꼽힌다.

먼저 3000억원의 민간자본이 투입되는 노량진 민자역사 건립계획이 서서히 윤곽을 드러내고 있다. 지하 1층~지상 17층, 대지 3만8650㎡에 연건평 12만1400㎡로 민자역사에는 역무시설 이외에도 백화점, 할인점, 영화관, 컨벤션센터 등이 조성될 예정이다. 특히 노량진 민자역사에는 400여개의 해외브랜드를 유치해 해외브랜드 전문 백화점이 들어설 전망이다.

노량진뉴타운 개발도 학원가의 한계를 벗는 계기가 될 것으로 보인다. 1만가구가 들어서는 배후단지가 조성되는데 환경영향평가를 끝내고 건축 허가만 남은 상태다. 현재 사업이 본격적으로 추진되는 구역은 노량진뉴타운 1구역과 노량진근린공원 조성 사업지역 두 곳뿐이다. 1구역은 2006년 11월 말 관리처분인가를 받고 현재 이주, 철거를 진행 중이다. 노량진2구역과 3구역(정비예정구역)은 사업 초기단계로 추진위까지 승인을 받았다. 그 외 노량진시장을 비롯해 계획관리구역으로 지정된 나머지 구역들은 재정비촉진계획이 수립되면 재건축 또는 재개발 사업이 진행될 예정이다.

현재 노량진뉴타운 개발지역 일대는 골목골목 들어선 많은 상가와 함께 상권이 발달해 있다. 하지만 전형적인 주택가인 탓에 주변 도로들이 대부분 폭이 좁고 차량 통행량이 많아 교통 혼잡 또한 우려된다.

그러나 상권의 장점을 살리고 교통 혼잡을 개선시킨다면 상황은 달라질 전망이다. 한강변의 입지적 메리트를 극대화하고 상업, 업무활동구역으로 개발한다면 여의도, 용산 부도심 기능을 지원하는 곳으로 발돋움할 것으로 기대된다. 또 2009년 지하철 9호선이 들어서면서 멀티 역세권으로 부각되고 2011년 본격화될 수산시장 현대화 사업과도 맞물릴 수 있다. 예상대로 사업이 진행될 경우 2~3년 뒤 지역 모습이 새롭게 탈바꿈할 것으로 보인다.

동작구 자체 개발호재도 풍부하다. 일반 주거지였던 동작구청, 노량진경찰서 일대가 최근 상업지역으로 용도 변경된 데다 동작구가 이 지역을 구의 중심지로 발전시킨다는 계획을 추진 중이다. 덕분에 노량진역 상권도 적잖은 수혜를 입을 전망이다. 동작구청과 노량진경찰서 일대 8만4000여㎡ 건축규제 완화가 진행 중이고 대성학원에서 정진학원에 이르는 약 600m 구간도 환승주차장과 상가가 들어서는 복합개발이 추진되고 있다.

현재 노량진역을 이용하는 인구가 하루 9만~10만명에 이르는 것을 고려하면 환승역과 상업시설 개발이 완공되는 시점에서 노량진역 일대가 대규모 상업지역으로 변모할 전망이다. 한강을 사이에 두고 마주하고 있는 용산 지역이 민족공원, 국제업무단지 등으로 본격 개발되는 점도 노량진 투자가치를 높이는 요인이다. 여기에다 노량진-여의도 간 고가도로 신설까지 마무리되면 교통체증에 대한 불편요소가 획기적으로 개선돼 상권팽창에 적잖은 기여를 할 것으로 보인다.

【 노량진에서 창업한다면? 】

◆ 주말 유동인구 급감 주의해야

= 노량진에서 점포를 창업하려면 먼저 상권 수요층부터 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이들은 대부분 일정한 수입원이 없거나 지방에서 올라와 자취를 하면서 오랜 기간 학업에 전념하는 경향이 있다.

이 때문에 이들을 공략하려면 박리다매형 점포 운영이 필요하다. 지역 매장 주인들 얘기를 들어보면 점심시간과 수업이 끝나는 오후를 전후해 젊은이들이 거리를 가득 메우는 것은 사실이지만 곧바로 매출로 이어지지는 않는다고 입을 모은다.

따라서 창업을 준비한다면 업종부터 신중하게 선택해야 한다.

특히 대로변의 경우 다른 지역 임대료 수준보다 훨씬 높은 임대료를 부담해야 한다.

이 때문에 유행에 민감한 의류, 화장품, 주얼리 등의 업종보다는 오히려 빵, 아이스크림, 커피(테이크아웃), 토스트 등 ‘먹을거리 업종’이 유망할 전망이다. 비교적 적은 자본을 투자하고도 판매업종 못지않은 수익을 창출할 수 있다.

특히 노량진역 상권은 평일에는 강세를 보이지만 주말엔 한적한 모습을 띤다. 학원가의 전형적인 약점이다.

[선종필 상가뉴스레이다 사장]

[본 기사는 매경이코노미 제1450호(08.04.09일자)에 게재된 기사입니다]

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